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建發股份董事長 鄭永達



樂居財經 王向南 發自廈門

2019年,廈門建發股份有限公司(600153,簡稱建發股份)的房地產業務實現合約銷售額995.01億元,依舊徘徊在千億門檻之外。
 
規模壓力之下,建發股份及其子公司頻頻現身土地市場。財報顯示,2019年,其旗下運營實體建發房產和聯發集團,通過多種方式新增土地42宗,新增計容建筑面積約837.16萬平方米,其中權益面積約624.36萬平方米;開年至今,已經至少在6個城市拿下7幅地塊,其中,有三宗地塊的溢價率超過20%。
 
在土地市場一路高歌猛進的建發股份,迎來的是不斷增加的債務規模。wind數據顯示,2015-2019年,建發股份的負債率呈現上升的趨勢,分別為73.18%、74.15%、75.06%、74.98%及77.62%,負債總額也由2015年的727.63億元攀升至2292.94億元,其中,72.50%為流動負債。
 
盈利能力也是建發需面對的另一大考驗。2019年,建發股份兩大主營業務的毛利率雙雙下滑。其中,房地產開發業務的毛利率為28.69%,同比減少6.68個百分點。
 
沖擊千億的路上,建發股份隱憂猶在。
 
高溢價搶地
 
建發股份始于1980年, 于1998年6月由廈門建發集團有限公司獨家發起設立股份公司并在上交所掛牌上市,是一家以供應鏈運營和房地產開發為主業的企業,其地產業務運營主體為建發房產和聯發集團。
 
年報數據顯示,2019年建發房產與聯發集團共實現合約銷售額995.01億元,同比增35.20%;權益銷售額方面則為711.69億元,同比增41.17%。
 
增勢之下,一個不容忽視的事實是,同為閩系房企,在融信、旭輝、陽光城等紛紛邁入“千億陣營”之際,建發股份的房地產業務,銷售規模始終在千億“門檻”前徘徊。
 
規模壓力之下,建發股份大規模擴儲。在拍地中,建發房產和聯發集團多次以較高溢價奪地。
 
財報顯示,2019年,建發房產和聯發集團通過多種方式新增土地42宗,新增計容建筑面積約837.16萬平方米,其中權益面積約624.36萬平方米。截至2019年末,建發房產和聯發集團尚未出售的土地儲備面積權益口徑達到1515.28萬平方米。其中,一、二線城市的土地儲備面積權益口徑占比為54.08%。

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據樂居財經不完全統計,3月31日至今,建發股份旗下公司通過公開市場在6個熱點城市拿地,總土地成本為174.73億元。其中,有三宗地塊的溢價率超過20%。而根據研究機構諸葛找房的統計,一季度全國主要地級市土地溢價率為12.16%。

負債率創5年新高
 
在土地市場一路高歌猛進的建發股份,債務規模也在不斷擴大。
 
wind數據顯示,2015-2019年,建發股份的負債率呈現上升的趨勢,分別為73.18%、74.15%、75.06%、74.98%及77.62%,負債總額也由2015年的727.63億元攀升至2292.94億元。
 
從債務結構來看,2019年建發股份的流動負債合計為1662.37億元,占總負債的72.50%,短期債務壓力較大。
 
流動性壓力背后,是建發股份頻繁的融資動作。據樂居財經統計,建發股份在2019年共計發債15次,發行總額117.5億元,平均利率3.80%。
 
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從債券品種來看,發債手法多樣,一年內共使用6種發債方式。包括63億元的超短融債,18億元的短融債、10億元中期票據、5億元資產支持票據(ABN)和11.3億元的定向債務融資工具。其中,超短融券進行融資共計發行7筆,總額超過總發行額的一半。
 
進入2020年,疫情疊加短期債務壓力,建發股份依舊保持“碎步跑”式的融資節奏。
 
公告顯示,截至2020年3月末,公司未經審計借款余額為1117.18億元。一季度累計新增借款金額為285.39億元,占上年末未經審計凈資產的43.18%。其中,公司及子公司通過銀行累計新增借款177.44億元,通過新發行公司債券和債券融資工具累計新增借款108.35億元。
 
毛利率下滑19.3%
 
不僅要面對流動債務占比高帶來的償債壓力,建發股份的盈利壓力也不小。
 
2019年,建發股份實現營業收入3372.39億元,同比增長20.28%;其中供應鏈運營業務營業收入達到2870.44億元,同比增長21.64%;地產開發業務實現營業收入459.14億元,同比增長13.15%。
 
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在營業收入增長的情況下,建發股份兩大主營業務的毛利率雙雙下滑。其中,供應鏈運營業務的毛利率僅2.61%,同比減少0.26個百分點,房地產開發業務的毛利率為28.69%,同比減少6.68個百分點。
 
克而瑞研究數據顯示,2019年50家典型上市房企的加權平均毛利率為29.9%,同比2018年下滑3.1個百分點;2019年毛利率中位數為28.8%,同比下滑2.8個百分點。
 
盡管房地產行業利潤率下行已成普遍現象,不過,對比同行,建發股份房地產業務的毛利率下滑幅度更大,在數值上,低于TOP50加權平均毛利率及毛利率中位數。
 

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綜合毛利率方面,年報顯示,2019年建發股份的毛利率為6.54%,同比下降19.30%。公開數據顯示,2015-2018年,建發股份的毛利率分別為9.64%、8.02%、6.43%、8.11%,由此可見,建發股份過去一年的毛利率為近5年內的較低值。


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