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全國共有19個城市群,這些城市群以25%土地集聚75%人口,創造了88%GDP。其中,長三角、粵港澳、京津冀、長江中游、成渝5大城市群將成為新一輪發展高地。

在今年政府工作報告中,五大城市群的篇幅雖然相差不多,幾乎可以算作并列發展,但我們認為長三角城市群以及粵港澳大灣區還是有別于其他城市群,未來也將更具發展競爭力。

2018年末,中央宣布長三角一體化將被上升為第五個國家戰略,隨后長三角一體化發展加速推進,至201912月,長三角核心區進一步拓寬到27城。

粵港澳大灣區建設在時間上僅次于長三角一體化建設,20192月,中央出臺《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,形成了廣州佛山、深圳香港、澳門珠海三個城市群極點,以極點帶動灣區內11個城市的整體發展。

未來隨著長三角一體化與粵港澳大灣區建設的逐步落地,這兩個區域將成為各大房企的必爭之地。


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01

長三角市場容量明顯高于粵港澳



從基本面來看,由于長三角區域涵蓋“三省一市”,粵港澳大灣區剔除香港和澳門,內地省份以廣東省為主,從GDP總量、市場容量以及人口等方面,長三角區域表現均高于粵港澳大灣區。

從經濟總量來看,2019年長三角GDP合計達23.7萬億元,約占全國的23.9%,其中,上海、南京、蘇州、無錫、杭州、寧波六大城市已躋身“萬億俱樂部”,成為中國經濟最具活力、城市層級結構最合理的城市群。而粵港澳大灣區GDP總量合計約11萬億元,其中,廣州、深圳、佛山三大城市躋身“萬億俱樂部”。


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數據來源:國家統計局、CRIC整理

市場容量方面,2019年,粵港澳大灣區中廣東省商品房銷售總額為19748億元,而長三角區域“三省一市”商品房銷售總額達到42639億元,銷售總額是廣東省的2.16倍;從銷售面積來看,長三角區域商品房銷售面積約34277萬平方米,是粵港澳大灣區的2.48倍。

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數據來源:國家統計局、CRIC整理


從人口總量來看,2019年長三角三省一市的常住人口總量達到2.27億人,廣東省常住人口為1.15億人,約是長三角區域的二分之一。從GDP“萬億俱樂部”城市來看,長三角六大城市常住人口達到6898萬人,粵港澳大灣區三大城市常住人口總量為3638萬人。

由于長三角區域的各項占比過高,市場容量較大,房企在長三角區域無論是銷售規模還是銷售業績,都占了較大比例,甚至是半壁江山。因此眾多房企掀起了拆分華東區域的風潮,把涵蓋長三角的華東區域拆分成2-3個區域。例如,如以安徽為核心的區域命名為江南區域、以浙江為核心的區域命名為浙江大區、上海及周邊區域單列等。而粵港澳區域為主的華南區就鮮有拆分的現象。

對于房地產市場而言,長三角的確是目前市場的核心。

表:2019年長三角和粵港澳萬億GDP城市及人口

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數據來源:國家統計局、CRIC整理

02

頭部房企長三角投資略高于粵港澳


截止至2019年底,長三角及粵港澳大灣區的土地儲備貨值TOP30的房企土儲總量達到9萬億元和6.1萬億元,建面總量分別5億平方米和2.9億平方米。其中,融創、綠地、恒大土儲貨值皆超6000億元;粵港澳大灣區碧桂園一枝獨秀,在粵港澳大灣區的土地儲備超過3000萬平方米,土儲貨值約4321.6億元。

對比2019年銷售前30強房企在長三角及粵港澳大灣區的土儲情況來看,全年銷售TOP30中,有19家位列長三角土儲前三十,有16家位列粵港澳大灣區土儲前三十,其中有10家同時位列長三角及粵港澳大灣區土儲前三十。

從土儲總量和規模房企數量上來看,房企在長三角的投資略高于粵港澳大灣區。

兩大區域布局的房企特征又不相同。長三角區域總土儲TOP5的房企均是全國化布局的規模房企,融創、綠地、恒大、碧桂園、萬科,五家企業總土儲貨值占據長三角土儲總額TOP30總和的35.4%。其中融創是在長三角土儲最多的企業,2019年土儲額高達7869億元。

粵港澳大灣區則以廣東起家的房企為主,這類企業以大灣區為原點,開啟了全國化的規模擴張,其中包括從廣州起家的企業保利;從深圳走出的招商、萬科、金地等等。從貨值排行來看,廣東起家的龍頭房企強勢占領了大灣區貨值TOP5中的四席。

 TOP6~TOP30主要房企中,長三角地區和粵港澳地區有明顯的差別。

長三角地區主要以本地房企為主,譬如綠城、濱江、德信等浙系房企,在長三角區域總土儲排在前二十位,規模不容小覷??紤]到融資收緊、棚改縮量等大環境的變化,近兩年多數房企均加大在長三角的布局與擴張。

其中德信擴張最為迅速,2019年長三角土儲量增至1821億元,較2018年已然實現翻番,其中90%的土儲集中在長三角。類似區域深耕擴張型房企還有濱江集團,其70%的土儲集中在長三角區域,一般在當地具有好的產品力、品牌知名度和忠誠度,競爭優勢較強。

而粵港澳大灣區本土開發商之外,外來房企表現搶眼,如世茂、融創、遠洋等。以世茂為例,以上海為起點布局長三角,2010年落子廣州,三年后進入深圳,接下來一年再進香港,2017年新進入惠州、中山、佛山,2018年新進入東莞,隨著2019年灣區綱要的發布,世茂同時通過大規模收購和招拍掛,實現重點拓展及補倉大灣區,并首次進入肇慶、江門、珠海三城,完成了大灣區除澳門外的十城布局。


表:2019年長三角和粵港澳房企土儲貨值對比

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數據來源:CRIC



03

深圳土拍熱度高于其他區域


2020年受疫情影響,土拍市場一度“停擺”,3月土地供應逐漸恢復,4月土地市場熱度開始出現明顯的上升,5月達到今年以來的最高點。


CRIC監測數據顯示,從長三角及粵港澳這兩大區域來看,自疫情得到較好控制的4月份至今,深圳的整體溢價率最高。主要因為南山前海板塊宅地的成交推動,該片區是深圳“西移”的核心,發展潛力巨大,加之近些年前海片區宅地供應十分稀少,吸引力十余家房企參與競拍,最終經過百輪競價,龍光以最高限價115.97億元競得這宗地塊,樓面價為6.3萬元/平方米,溢價率高達45%。


上海和廣州的溢價率均在5%以下,整體相對平穩。長三角區域,寧波、徐州、常州等城市近期土地市場整體溢價率也超30%,高溢價地塊頻出。以寧波為例,4月以來就有12宗土地溢價率超過30%,房企競拍十分激烈。


由于限價因素的影響,合肥、杭州等城市溢價率雖然表現不及上述城市突出,但市場熱度同樣高漲。以合肥為例,雖然溢價率僅有25%,但4月以來成交的15宗土地有7宗觸及最高限價。杭州也是如此,溢價率雖不是很突出,但有12幅觸發了最高限價,多宗土地價格創下區域新高。


2020年至今,長三角區域土地市場總體熱度較高,各個城市多點開花,粵港澳區域深圳獨領風騷,單城熱度遠高于其他區域。



04

部分房企更看重長三角區域



從2019年銷售TOP30房企在長三角和粵港澳大灣區土儲貨值對比發現,恒大、新城、金茂、綠城、融信、中糧、旭輝等9家TOP30房企在長三角有較多布局,他們在長三角的土儲排名高于其在粵港澳大灣區的土儲排名。


佳兆業、華潤、陽光城、龍光等6家房企在粵港澳大灣區有較多布局。


華潤、金科、華夏幸福、富力地產、榮盛發展等30強房企無論是在長三角及粵港澳大灣區的土儲都沒能進入前三十。


從各大房企土儲分布情況來看,大部分房企選擇同時布局長三角與粵港澳大灣區,同時重倉長三角區域的房企數量要高于重倉粵港澳大灣區的房企數量。


表:2019年銷售TOP30房企在長三角、粵港澳的布局情況


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數據來源:CRIC


分能級來看,部分房企在長三角的布局戰略大多以一二線為主,三四線為輔,除了少數全面布局三四線的碧桂園等頭部房企外,土儲集中于三四線的企業更多以本土或深耕型房企為主,并且集中布局江蘇的企業更多,如新城。


三四線城市中,百強在溫州投資遠超其他城市,2020年1-5月百強房企拿地建筑面積甚至高于二線城市成都,接近重慶。


圖:2020年1-5月百強房企拿地建面TOP10城市(分能級)

640.webp (4).jpg數據來源:企業公告、CRIC監測


總的來看,大多數房企仍在積極擴張版圖,在投資的重點依然集中在長三角、京津和粵港澳三大區域,其中以長三角布局最為積極。



05

兩大區域貢獻較高銷售額


實際上,長三角地區和粵港澳大灣區各城市熱銷項目為房企貢獻了大部分銷售收入。從2019年項目排行TOP100城市的銷售金額分布情況來看,長三角與粵港澳占據了銷售金額入榜城市前十中的7位,共51個項目上榜,這兩大區域占據了絕大多數的熱銷項目。


其中,深圳有16個項目入圍銷售業績TOP100排行,總銷售金額高達1105.1億元,高出第二位上海整整388.9億元。


表:2019年項目排行榜TOP100城市及銷售金額

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數據來源:CRIC


從企業來看,2019年在深圳銷售金額排名前五位的房企分別為萬科地產、華僑城、華潤置地、佳兆業和招商蛇口,銷售金額均突破160億元,其中萬科地產全年在深圳共有9個項目成交,銷售面積達到54.22萬平方米。此外,萬科地產在東莞銷售金額位列榜首,但惠州和珠海銷售平平。


2019年房企在長三角銷售金額前五位分別為萬科地產、旭輝集團、中梁控股、龍湖集團和正榮集團。其中,萬科地產長三角地區銷售達到2045.11億元,較第二名旭輝高出1075.72億元。萬科作為從深圳走向全國的房企,同時位列2019年長三角與粵港澳銷售排名前列,其中,上海區域及南方區域的銷售面積比例分別為23.63%與23.95%,凈利率分別為34.36%與28.51%。雖然上海區域與南方區域的銷售面積不相上下,但在凈利率方面,上海區域則高于南方區域,并為萬科四大區域中占比最高。


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結合2020年市場走勢來看,長三角地區在疫情后市場明顯升溫,南京、合肥、杭州等成交量同比皆增,徐州市場異?;馃?,成交量創近年來單月新高?;浉郯闹猩钲谝恢Κ毿?,其他城市不溫不火。


長期來看,長三角和粵港澳大灣區將區別于其他城市群,未來將更具發展競爭力。單就粵港澳大灣區和長三角來看,我們更看好長三角一體化。原因在于長三角一體化推進速度更快、人口規模優勢顯著,產業經濟勢頭強勁,創造了全國近20%的GDP,27個城市發展較為均衡,尤其房地產市場呈單核與多核共同發展。


隨著長三角一體化速度加快,原來因交通不便被低估的鹽城、揚州、宣城、亳州等城市將迎來交通利好,建議可擇機進入;就人才吸引力變化指標來看,杭州、寧波等人口再集聚城市依舊值得長期關注。


從資源稟賦、人口來判斷,除深圳和廣州以外,粵港澳大灣區城市投資價值比較高的城市還有東莞、福州、佛山、廈門、中山值得長期關注。


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